Le LLI ou Logement Locatif Intermédiaire permet d’acheter un bien neuf avec une TVA réduite à 10 %, un crédit d’impôt sur la taxe foncière pendant 20 ans, et une demande locative sécurisée dans les zones tendues. En Isère et en Haute-Savoie, où la pression locative est structurelle, c’est aujourd’hui le dispositif d’investissement immobilier neuf le plus solide du marché. Ouvert aux particuliers depuis 2024 via une SCI, le LLI immobilier remplace concrètement le Pinel disparu en janvier 2025, avec un cadre plus stable et des avantages à l’acquisition plus immédiats.

Qu’est-ce que le logement ?

Définition et objectifs du dispositif

Le LLI offre à l’investisseur trois avantages immédiats : un prix d’acquisition réduit grâce à une TVA à 10 % au lieu de 20 %, un remboursement intégral de la taxe foncière sous forme de crédit d’impôt pendant toute la durée de l’engagement, et une demande locative garantie dans des zones où la demande dépasse l’offre. C’est un dispositif créé par l’État en 2014 pour développer une offre de logements neufs à loyers encadrés (inférieurs de 10 à 15 % au marché libre) destinés aux ménages aux revenus intermédiaires.

Le dispositif LLI concerne uniquement des logements non meublés, loués en résidence principale, situés en zones tendues (zones A, A bis et B1). L’investisseur s’engage à louer pendant 15 à 20 ans. En contrepartie, il bénéficie d’un cadre fiscal stable, non soumis à des reconductions législatives annuelles.

Jusqu’en 2023, le dispositif était réservé aux bailleurs institutionnels. La loi de finances 2024 l’a ouvert aux particuliers, à condition d’investir via une personne morale.

Entre parc social et locatif privé : à qui s’adresse le LLI ?

Le LLI vise une cible précise : les ménages aux revenus intermédiaires. Ce sont des actifs, des jeunes familles ou des profils trop aisés pour accéder au logement social. Cependant, leurs ressources restent insuffisantes pour se loger confortablement dans le parc locatif privé des grandes agglomérations.

Pour l’investisseur, deux profils sont particulièrement adaptés au dispositif :

• L’investisseur patrimonial qui recherche un placement stable sur le long terme, transmissible via une SCI familiale, avec peu de gestion au quotidien.
• Le primo-investisseur prudent qui souhaite un cadre sécurisé et réglementé, sans avoir besoin d’une expertise pointue de l’immobilier locatif.

Pourquoi investir en LLI en 2026 ?

La fin du Pinel et le vide qu’elle laisse

Le dispositif Pinel a disparu au 1er janvier 2025 sans être remplacé par un mécanisme équivalent pour les particuliers qui souhaitent investir en nom propre. Pour ceux qui voulaient défiscaliser via l’immobilier neuf, ce départ crée un vide réel. Le LLI comble ce vide, mais avec une approche différente : il ne s’agit pas d’une réduction d’impôt sur le revenu, mais d’avantages sur le prix d’acquisition et la fiscalité foncière. C’est un dispositif pérenne, non soumis à des reconductions parlementaires annuelles, ce qui lui confère une stabilité que le Pinel n’a jamais vraiment eue.

En parallèle, le dispositif Jeanbrun introduit par la loi de finances 2026 cible l’immobilier ancien rénové. Pour un investisseur orienté immobilier neuf, le LLI reste la solution la plus adaptée en 2026.

Une demande locative forte dans les zones alpines

La zone de chalandise de Safilaf couvre trois départements : l’Isère, la Haute-Savoie et la Saône-et-Loire. Sur les deux premiers, la pression locative est structurelle et documentée.

• Le bassin grenoblois concentre plus de 60 000 étudiants, des pôles économiques majeurs (Minatec, Schneider Electric, STMicroelectronics) et une démographie dynamique en périphérie. La demande locative y dépasse chroniquement l’offre disponible.
• La Haute-Savoie connaît une attractivité croissante portée par sa position frontalière avec la Suisse, son tissu industriel (Sallanches, Marignier, La Balme-de-Sillingy) et le développement résidentiel autour d’Annecy.

Ces caractéristiques en font des territoires de premier choix pour un investissement en logement locatif intermédiaire : la demande est forte, les locataires solvables, et le risque de vacance locative faible.

Les avantages du dispositif LLI pour l’investisseur

TVA réduite à 10 % : un prix d’acquisition inférieur au marché

C’est l’avantage le plus immédiat du LLI. Un achat immobilier classique supporte une TVA à 20 %. En Logement Locatif Intermédiaire, ce taux tombe à 10 %. Sur un appartement à 250 000 € TTC, cette différence représente une économie de l’ordre de 20 000 à 25 000 € sur le prix d’acquisition. L’investisseur achète donc moins cher qu’un acquéreur classique, ce qui améliore mécaniquement son rendement locatif dès la première année.

Crédit d’impôt sur la taxe foncière pendant 20 ans

Le deuxième avantage fiscal du LLI porte sur la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Pour un bien acquis dans le cadre du dispositif, la TFPB payée chaque année est intégralement remboursée sous forme de crédit d’impôt pendant toute la durée de l’engagement, soit jusqu’à 20 ans. Sur la durée, cela représente environ 5 à 6 % du coût total de l’investissement récupéré en crédit fiscal. C’est une charge qui disparaît entièrement du bilan de la SCI.

Vous souhaitez investir en LLI en Isère ou en Haute-Savoie ? Nos conseillers Safilaf analysent votre situation et vous orientent vers les programmes éligibles au dispositif. Parlons de votre projet.

Un patrimoine solide dans un cadre stable et pérenne

Au-delà des avantages fiscaux immédiats, le LLI immmobilier présente des atouts patrimoniaux concrets :

• Le bien est neuf, construit aux normes RE2020, ce qui garantit des performances énergétiques élevées et une valeur à la revente maintenue.
• Les locataires ciblés (classes moyennes, actifs en emploi, ménages solvables) limitent le risque d’impayés et de dégradation.
• À l’issue de la période d’engagement, l’investisseur retrouve une liberté totale : revente avec potentielle plus-value, mise en location libre ou transmission aux héritiers.
• La SCI facilite la transmission patrimoniale, avec des abattements fiscaux sur les parts sociales (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans).

Le rendement brut en LLI se situe généralement entre 3 et 4 %. C’est modéré, mais régulier, peu exposé aux aléas de vacance locative, et compensé par les économies fiscales à l’acquisition et sur la taxe foncière.

Les conditions pour investir en LLI

Investir via une SCI : une obligation, pas un frein

La condition la plus structurante du LLI est l’obligation d’acquérir le bien via une personne morale. Un particulier ne peut pas acheter un logement en LLI en nom propre. La Société Civile Immobilière (SCI) est la formule la plus courante, mais une SASU fonctionne également. La société peut être soumise à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, selon l’optimisation fiscale recherchée.

Créer une SCI avant l’achat n’est pas une formalité complexe. Les démarches de constitution se réalisent en quelques semaines, pour un coût limité. Et les avantages de la SCI dépassent le seul cadre du LLI : gestion collective facilitée, transmission simplifiée, protection du patrimoine personnel des associés.

Durée d’engagement et zones éligibles

Les principales conditions à respecter pour investir en LLI sont les suivantes :

• Durée d’engagement : location obligatoire pendant 15 à 20 ans. À partir de la 16e année, il est possible de céder le bien sans rembourser les avantages fiscaux obtenus.
• Zones éligibles : zones A bis, A et B1 uniquement. L’Isère et la Haute-Savoie sont classées en zone B1 ou A selon les communes. Les secteurs couverts par Safilaf (Grenoble, Voiron, Saint-Martin-d’Hères, Eybens, Pont-de-Claix, Marignier, La Balme-de-Sillingy) sont éligibles au dispositif.
• Type de bien : logement neuf ou en VEFA, non meublé, loué en résidence principale.
• Performance énergétique : le bien doit respecter les normes RE2020 ou équivalentes.

Qui peut être locataire en LLI ? Plafonds de ressources et de loyers

Le locataire doit respecter des plafonds de ressources définis par l’État en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique. À titre indicatif, en zone B1, le plafond pour une personne seule se situe autour de 32 000 € de revenus annuels nets imposables.

Les loyers sont encadrés et fixés par décret. En zone B1, le plafond tourne autour de 10 à 11 € par mètre carré. Ces niveaux restent attractifs pour les locataires (10 à 15 % en dessous du marché libre) tout en garantissant à l’investisseur un loyer régulier et une occupation pérenne.

Les inconvénients du LLI : ce qu’il faut anticiper

Avant de se lancer, quelques contraintes sont à prendre en compte.

1. Obligation de passer par une SCI

Pour un primo-investisseur, cette étape implique des frais de gestion comptable annuels et une organisation administrative à mettre en place. En pratique, ce cadre apporte davantage de sécurité qu’il n’en coûte, mais il faut l’anticiper dès le départ.

2. Une durée d’engagement de 15 à 20 ans

C’est un horizon long. Un investisseur qui a besoin de liquidités à court terme n’est pas le profil idéal pour le LLI. La possibilité de céder le bien à partir de la 16e année assouplit toutefois la contrainte.

3. Un rendement brut limité à 3-4 %

Les loyers plafonnés réduisent la performance brute par rapport au Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). La TVA réduite et le crédit d’impôt TFPB compensent une partie de cet écart, mais l’investisseur doit accepter une rentabilité modérée en échange d’une sécurité plus grande.

4. Le logement doit être non meublé

Le LLI ne s’applique qu’à la location nue. Les investisseurs attirés par le statut LMNP devront choisir entre les deux dispositifs, sauf à envisager un montage spécifique.

LLI ou LMNP : comment choisir ?

Le LLI et le LMNP sont les deux dispositifs phares de l’investissement dans l’immobilier neuf en 2026. Ils ne s’opposent pas : ils répondent à des profils et des objectifs différents.

Critère	LLI	LMNP
Statut juridique	SCI ou SASU obligatoire	Nom propre possible
TVA	10 % (réduite)	20 % (taux normal)
Fiscalité	Crédit d’impôt taxe foncière 20 ans	Amortissement du bien + charges
Durée d’engagement	15 à 20 ans	Aucune durée imposée
Type de logement	Non meublé uniquement	Meublé obligatoire
Rendement brut	3 à 4 %	4 à 6 %
Profil idéal	Investisseur patrimonial, prudent	Investisseur qui souhaite optimiser la fiscalité annuelle

Si vous recherchez un placement stable, transmissible, avec peu de gestion et un cadre fiscal clair sur le long terme, le LLI est fait pour vous. Si vous cherchez à optimiser votre fiscalité annuelle dès les premières années et acceptez de gérer un bien meublé, l’investissement en LMNP dans le neuf mérite votre attention.

Safilaf propose les deux dispositifs sur ses programmes en Isère et Haute-Savoie. Nos conseillers peuvent vous aider à identifier la solution la plus adaptée à votre situation patrimoniale.

Investir en LLI en Isère et Haute-Savoie : des zones tendues à fort potentiel

Grenoble et son bassin : une tension locative structurelle

Grenoble est l’une des métropoles universitaires et technologiques les plus dynamiques de France. La demande locative y est portée par une population étudiante massive, des chercheurs, des ingénieurs et des familles qui cherchent à se loger dans un marché sous pression chronique. Les communes du bassin grenoblois comme Saint-Martin-d’Hères, Eybens, Pont-de-Claix ou Voiron partagent cette réalité : des loyers en progression constante, peu de vacance locative, et des ménages aux revenus intermédiaires qui peinent à se loger dans le parc privé classique.

Ces caractéristiques correspondent exactement au profil de zones pour lesquelles le LLI a été conçu. Un appartement neuf, construit aux normes RE2020, proposé à un loyer encadré de 10 à 15 % en dessous du marché, trouve preneur rapidement et durablement sur ce territoire.

La Haute-Savoie attractivité économique et démographique soutenue

La Haute-Savoie affiche l’une des croissances démographiques les plus soutenues de France métropolitaine. Sa proximité avec Genève, son tissu industriel diversifié et son cadre de vie exceptionnel attirent chaque année de nouveaux actifs. Marignier, La Balme-de-Sillingy, Sallanches : ces communes du portfolio Safilaf connaissent une demande locative réelle, portée par des ménages aux revenus intermédiaires qui ne peuvent pas accéder au marché locatif classique à des conditions raisonnables.

La Haute-Savoie présente en outre l’avantage d’un marché immobilier neuf en progression, ce qui soutient la valeur des biens à long terme et sécurise la perspective de plus-value à la revente à l’issue de l’engagement LLI.

Les programmes Safilaf éligibles au LLI

Safilaf développe des programmes immobiliers neufs en Isère et Haute-Savoie dans des communes classées en zones éligibles au LLI. Les appartements du T2 au T4, construits aux normes RE2020, sont disponibles à la réservation en VEFA. Chaque programme fait l’objet d’un accompagnement complet : de la réservation à la mise en location, nos équipes vous guident dans la constitution de votre SCI et la mise en conformité avec les exigences du dispositif.

En résumé

Le LLI s’impose en 2026 comme le dispositif d’investissement locatif le plus cohérent pour un investisseur patrimonial souhaitant acheter dans l’immobilier neuf. TVA à 10 %, crédit d’impôt sur la taxe foncière, cadre stable non soumis aux aléas législatifs, demande locative sécurisée dans les zones tendues : les arguments sont solides. En Isère et en Haute-Savoie, les territoires couverts par Safilaf offrent des conditions particulièrement favorables pour mettre ce dispositif à profit.

Prêt à concrétiser votre projet d’investissement en LLI ? Safilaf vous accompagne de A à Z : sélection du programme, constitution de votre SCI, mise en location. Nos équipes sont disponibles pour répondre à toutes vos questions et construire avec vous une stratégie patrimoniale adaptée à vos objectifs. Contactez-nous et discutons de votre projet.