L’acquéreur signe avec le promoteur un contrat de réservation par lequel celui-ci s’engage à livrer à l’acquéreur le logement qui l’intéresse moyennant le versement d’un dépôt de garantie.
Le contrat doit obligatoirement comporter des indications sur le logement : situation dans l’immeuble, surface habitable, nombre de pièces principales et de pièces de service (cuisine, salles d’eau…), les dégagements (couloirs…) et dépendances (cave, garage,…).
UNE NOTICE DESCRIPTIVE accompagne le contrat. Elle donne des informations sur les caractéristiques de la construction, les équipements collectifs privés (ascenseur, local à vélos) , etc…. La F.P.C. recommande de joindre au contrat un plan de l’appartement ou apparaît clairement les surfaces. Le contrat mentionne la date prévisionnelle de livraison et la date prévue pour l’acte notarié de vente.
LES CONDITIONS FINANCIERES
Dans le contrat doit figurer le prix prévisionnel de vente T.T.C. et les conditions éventuelles de sa révision, ainsi que l’échelonnement des versements en fonction de l’avancement du chantier.
LE DÉPÔT DE GARANTIE est généralement 5 % du prix de vente ; La somme versée en garantie est consignée sur un compte spécial ouvert au nom de l’acquéreur dans une banque ou chez un notaire jusqu’à la signature du contrat de vente.
Si l’achat est subordonné à l’obtention d’un prêt, il est recommandé d’ajouter une clause résolutoire au contrat de réservation afin de pouvoir récupérer le dépôt de garantie si le prêt est refusé.
LE DELAI DE RETRACTATION
Le promoteur remet à l’acquéreur le contrat signé par lettre recommandée avec accusé de réception ou en mains propres avec récépissé. A partir du lendemain court un délai de 7 jours pendant lequel l’acquéreur a la possibilité de changer d’avis, de se rétracter ; si c’était le cas, il en aviserait le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Le dépôt de garantie lui serait restitué intégralement.
Nous avons vu qu'au cours d'une première étape l'acquéreur d'un logement vendu en l'état futur d'achèvement, c'est-à-dire sur plan, a signé un contrat de réservation dans lequel figure obligatoirement la date prévue pour la signature de l'acte notarié. Un mois avant il en recevra le projet et pourra ainsi comparer les indications qu'il comporte avec celles du contrat de réservation.
La signature de l'acte se passe en général chez le notaire du promoteur, mais l'acquéreur peut exiger la présence du sien. Les honoraires ne varieront pas pour autant, ils seront partagés entre les deux notaires.
L'acte de vente , tout comme le contrat de réservation doit mentionner le prix de vente, les modalités de paiement, une description précise du logement (nombre de pièces principales, surface habitable, équipements…), situation (bâtiment, étage…), les équipements collectifs. Il comportera aussi le plan de l'appartement et celui de l'immeuble ainsi qu'une notice technique donnant les caractéristiques de la construction.
LE REGLEMENT DE COPROPRIETE est remis à l'acquéreur avant la signature de l'acte. Il permet à l'acquéreur de connaître l'affectation des divers lots de l'immeuble, s'il est prévu des commerces, si certains lots peuvent être affectés à un usage professionnel, etc…
L'acte doit porter UN DELAI DE LIVRAISON et faire apparaître clairement toutes les clauses légitimes qui pourraient entraîner un décalage de livraison : intempéries, grève, faillite de l'entreprise ou à la « force majeure », etc…
L'acte doit mentionner les références des assurances que doit obligatoirement souscrire le promoteur :LA GARANTIE DECENNALE et L'ASSURANCE DOMMAGES OUVRAGE.
Les Modalites de Paiement
Le paiement du prix du logement est échelonné dans le temps en fonction de l'avancement des travaux. Les dates et les montants du paiement figurent dans l'acte.
Les promoteurs de la F.P.C. attirent notre attention : la loi précise le pourcentage maximal du prix global que l'acheteur doit verser à chaque étape de la construction : 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau (c'est-à-dire après la construction de la toiture, 95 % à l'achèvement de l'immeuble, les 5 % restants sont payés à la livraison à l'acheteur). Cependant, des paiements intermédiaires peuvent être ajoutés dans l'acte.
En fait, dans une vente sur plan, la plus grosse partie du prix est payée par l'acheteur avant qu'il puisse entrer en possession du bien. Cela ne représente t-il pas pour lui de gros risques ?
Non répond la F.P.C. , car le législateur a pris les précautions nécessaires. L'acte de vente doit prévoir UNE GARANTIE D'ACHEVEMENT souscrite par le promoteur. Toutefois, une garantie souscrite auprès d'une banque est encore plus sécurisante.
En vigueur depuis le 3 avril 2004 il succède aux dispositifs Périssol puis Besson qu'il améliore. C'est un dispositif d'incitation fiscale à l'investissement locatif.
Les modalités différent selon qu'il s'agit d'immobilier ancien ou neuf.
On peut déduire des revenus de location :
On peut déduire :
Les montants de l'amortissement et des déductions dépassent le montant des loyers, ce déficit foncier est déductible de la totalité des revenus imposables dans la limite d'un plafond. Si ce plafond est dépassé, le solde déficitaire est reportable sur les années suivantes.
L'investisseur peut être une personne physique ou une SCI non soumise à l'ISF (Impôt sur la fortune).
Il n'y a pas de condition de revenus. Il peut être un ascendant ou un descendant pourvu qu'il ne fasse pas partie du foyer fiscal de l'acquéreur.
Durée de 9 ans au minimum. L'appartement doit être loué non meublé. La surface de base servant au calcul des loyers est la surface habitable majorée de la moitié, dans la limite de 8m2 par logement, de la surface des annexes. Conditions particulières pour les garages.
Les loyers sont plafonnés par décrets, le prix au m2 dépend de la zone géographique ou se trouve le bien.
Il s’agit d’un prêt aidé par l’état pour construire ou acheter un logement à vocation de résidence principale en France. C’est en fait une avance remboursable.
’acquéreur d’une résidence principale est pris en compte en fonction
L’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des dernières années. Des exceptions sont cependant prévues : les invalides, handicapés et victimes d’une catastrophe ayant rendu inhabitable leur résidence, … Il y a obligation pour l’emprunteur d’occuper son logement.
Des modalités spécifiques concernent les constructions ou achats faits en vue de la retraite.
Lorsque le bénéficiaire d’un prêt doit déménager pour raisons professionnelles, il peut :
Il y a obligation pou l’acquéreur d’occuper le logement en résidence principale
Le montant dépend de l’importance des autres prêts obtenus et de divers éléments, comme le nombre d’occupants du logement, sa localisation,…
Remboursements par mensualités constantes. Plus les revenus de l’emprunteur sont faibles, plus la durée du remboursement est longue.
Elle se fait auprès d’un établissement de crédit qui a signé une convention avec l’Etat.
Peuvent en bénéficier les salariés d’une entreprise assujettie à la participation obligatoire à l’effort de construction, à l’exclusion des dirigeants salariés et des exploitants individuels.
Il concerne l’accession à la propriété d’une résidence principale pour la première fois (ou le changement de résidence principale en cas de mobilité professionnelle). Le bien acheté doit-être la résidence principale et permanente et concerne l’emprunteur, son conjoint, ses ascendants ou descendants pendant au moins 8 mois par an.
Cependant il peut être mis en location si l’acquéreur doit le quitter pour des raisons professionnelles ou s’il achète en vue de sa retraite.
Son obtention n’est pas soumise à des conditions de ressources.